♨ FUN .투자, 세상보기 머리어깨무릎발무릎발 - 흰둥님 보세요 2011/02/20 18:39 by androcus

강남 버블세븐의 소형평형 중심으로 경매낙찰가가 올라간다고 하는데...
사실입니다.
근데 경매낙찰가가 올라간다는 것과 매매가 움직임과는 관계가 없습니다.
경매낙찰이 '수요'를 말하는 것이니깐 미리 움직인거 아니냐. 그러니 매매가도 움직이지 않겠냐 하는데
관계無입니다.

둘 사이에 수요의사가 전혀 다르기 때문입니다.


강남아파트 투자하기에 앞서 읽어보세요(아래)



종류도 많고 각각 속성이 다 달라서 뭐라 말씀드릴 수 없네요.
참고로 제경우는 강남은 아니고 신대방동이나 여의도 노량진 여쪽으로
실거주 목적 아닌 보유목적으로 준공된지 오래지 않은 걸로 경매를 알아보고 있는데
자꾸 미끄러지네요. 거의 신축 메이커 아파트로 평당매매가 900정도 생각하고 있는데
아직까지 다들 버틸만 한가봅니다.

저는 이미 용산은 이미 늦었다고 보고.
이촌쪽은 지분 평단가 2500~3000보고 있는데...매경 이코노미에는 대략 3500을 마지노선으로 보더군요.
실제 저 가격을 바닥으로 보면... 이게 마진이 없거나 조금 손해임데...시중은행 특판예금과 bbb등급 채권중에
pbr빵빵한거(담보물이 든든한거)에 비해... 수익이 떨어자거든요. 그렇다고 저게 안전하냐.
네버이기 때문에...

합정, 상암도 오를 대로 올랐다가 내려가는 중이니 손대기 힘들고...

저는 그런대로 투자할 때 이리저리 알아보고 다녀서리
작년에 금선물하고, 몽골화.투그릭. 에서 제법 수익이 났고, 오랬동안 살던 부산 아파트 급등한 바람에
양도소득세없이 거의 백프로 차익으로 매도하고 나왔는데요.

지금은 금융쪽음 원자재, 곡물, 등 상품하고-취급 금융상품을 잘 보셩하는데....제가 조언해드릴 수는 없네요. 제앞가림이나 잘하겠습니다.
아파트가 여의도 쪽이나 신대방에 마땅한게 나오면 좋은데... 남부지법 112호 법정에서 언제한번 대박나길 빌어야죠뭐...

제 기준은 8~900평당가 인데... 단독주택 대지 경매도 1200선인데... 아파트가 1200밑으로 잘 안나오네요.
아직은 가격에 거품이 많아보입니다. 경매쪽에선 좀 짜세보는 경향이 있다보니 감안하시고 보시길.


강남은... 송파도 강남이라고 하긴 좀 그런데요...일단 강남서초 하고 송파하고 나눠보면...
송파는 전세가는 평당 천 천이백정도 인데... 매매가가 강남서초하고 갑먹을라고 하더라고요...
ㄱㅡㄹ쎄요.. 이거 좀 어의 없기도 하고...
우리나라에 부유층 주택 수요가 송파, 잠실까지는 안갈 꺼같은데... 그정도 값이 나오나 싶네여.

앞구정같은 곳은 이판사판 치고 달리는 곳인데요.
어차피 고급주택 수요자들은 돈이 많기 때문에 그런 사람들이 들어갈 지역이 강남서초, 한남용산, 그외 재래지역. 이정도임데...
거기에 뚝섬이 달라 붙는 중이고...

그 이지역은 중산층 중에서 좀 사는 사람들이락 해도.
자기 집, 재산 있고 + 한달에 이천정도 번다고 해도.
새로 사서 들어가르사람은 많지 않다고 봐요.

예전에 평당 오백, 천 이럴때 들어가서 지금까지 주욱 사는 선데...
잘 보셔야 할께.. 백원 가진 사람은 천원 바라봐도. 십원사진 사람은 백원을 꿈도 못꿔요.
중산층이 아무리 발버둥 쳐도... 고급주택을 못가여. 매달 돈천씩 깨지는데... 감당이 되고 안디고를 떠나서
그들의 기억, 경험 상... 이걸 용납을 못해요. 자기가 힘들게 살아오고 이룩해놓은게 있는데...
기업가나 투자가도 아니고 이삼십억 자산이 있닥 해서 ... 이삼십억짜리 빌라나 고급아파트에 못들어가져.
게다가 월에 돈천 깨진다고 봐야하니깐.
이런 사람들은 나이 오십쯤 되면. 거기까지가 자기 분수라고 생각하기 시작해요. ㅇㄱ심내다간. 그간 이룬것도 건사하기 힘ㄷ,ㄹ다는 계산인거죠..

그래서... 고급주택의 수요자들하고 중산층의 수요하고 물과기름처럼 확연히 갈려요.
한남동에 고급빌라 가보면. 자기집이던 임대던 달에 돈천 잡아먹는 집 수두룩한데요
그런 곳의 수요는 따로 있는 거죠.

반면... 중산층이 들어갈 만한 매물은... 넘쳐낭.ㅜ이게 문제란걸 잘 아셔야해요.
이 동네가 부자가 산 서민이 사냐가 중요했던건 80~90년대에서 2000년대 중반까지고...
이젠 중산층용 지어봐야 팔리지 닪거든요. 이미 지어진거도 매매가 안되고요.
이게 뭔가하면.

모든 시장이란게 처음 개척자가 있고, 이사람들이 90%는 망하고 사라지고나서...이제 일 할 정도가
새로운 시장을 만나게되죠. 소이 강남아파트를 중심으로한 버블세븐이라는 거죠.
그러면 이후에 본대라고 하는 주류 투자자들이 이에 우루루 붙어여.
초기 개척자들은 이때 이미 백곱이상 먹고서. 요지를 움켜쥐고 기다리죠.
이사람들은 이미 수익도 크게 났고, 별도로 알짜 중에 알짜 매물도 갖고 있고, 게다가 현금도 많아여.
이사람등에게 큰 수익을 준게 소위..본대라고 하는데 이미 개척한 시장ㅇ 뛰어드는 거죠.

분당, 과천, 용인, 송파, 뭐 이런데요. 이중에서 비교적 초기에 들어왔던 사람들부터 해서 물건을 매집해 들어가는걸
본격적인 가수요 퍙창기라고 해요
개척자들은 요지와 최요지 알짜를 중심을 접근하는데 비해..
이사람들은 그걸 포함해서 ㄱ, 주변으로 넓혀가는 거죠.
이 사람들 중에서 소위 눈치빠륵 정보, 조직 빠르고, 연줄있는 사람이 먼저 털고 나가고.
그 물건을 받아주는게 서민이나 좀 아슬한 중산층 정도?
이들을... 좀 말이 상스럽신한데....

막차탔닥 하죠.

가수요가 사라진 곳에서 이 막차탄 사람들은 정밀 춥습니다.... 정말 춥고 배고프고요...앞말이 안보이는 거죠.



혹사마 해서하는 말인데... 아파트 매매란 건... 무릎에서 해서, 어깨에서 팔라는 말이 있어요
이게 참 유명한 말이고...아마 들어보셨을 겁니다...
근데 다들 이 말을 "가격"을 얘기한다고 생각 하시더라구요...


이게 가격을 말하는게아닌데... 다들 수익만 보고 불나방처럼 뛰어들다보니...ㅉ ㅉ...좀 많이 안타까운 걸 자주 보네요.
이게다 선동성이 농후한 매스컴하고, 정보를 어디서 어떻게 제대로 얻고, 가려사 볼줄을 모르는...

소위 투자를 제댈 공부하지 않은 사람들이 흔히 하는 실수인데요... 다들보면 주변에 아파트나 뭐 증권이던 금이던 뭐던..
꼭 그걸 해서 돈을 번 사람, 대박난 사람이 주변에 보면 꼭 있거든요... 그러다보니 자기도 그사람하고 같은 끕으로 보는거죠..

무르팍도사에 같이 출연한다고 해서...강호동이하고 건방도사하고,, 올뺀하고 다 .급이 다르잖아여?
그걸 모르고 나도 상펴놓고 하면 무르팍도사 되는 줄 아는 거죠...
투자란건 집안에 혹은 주변에 하는 사람이 있어서 그 사람이 어떻게 흥하고 망하고ㅡ 이익이나고 손해를 보고하면서
위험관리를 하고 정보를 얻고, 조직과 상호작용을 하는지...보고 배우는 거라서 사실 일반인들은 할게 못디여.
특히나 직장생할하면서는 그런정보자체를 얻을 수 없죠. 가진게 어느 한계이하로 ... 그런 사람들이 껴주질 않아요.
막말로 업자가가 당장에 광교에 근저당 많은걸 작업하낟고 하면...흰둥이 님은 초짜로 신참으로 새로 배우는 입장인데.
당장에 서울시내, 경기도 돌아다니면서 청약통장부터 사러 다녀야져. 그래서 저에게 상납? 하면
업자들이가 그중에 한 두개 알려줘요. 실적이 그렇게 생기는데
일단 흰둥이 님은 그렇게 운용할 자금 자체가 없으실 꺼고, 또 애ㅛㅣ당초 업자들하고도 아무런 관계가 없기 때문에
목매달고 죽자도 달려들어도 길이 없죠.

그래서 그런ㄱ 다 그들만의 리그예요. 주식, 채권, 원자재 등 상품, 외환, 부동산, 아파트...
부는 부를 쫓아가기 때문에 애시당초 자본이 없으면. 정보와 부에서 멀어지게 되요.
성실하게 저측해서 목돈 마련하는게 장땡인거죠.

이제 그 말씀을 언듯이해하실수 있을 듯해요. 무릎엣 사서 어깨에서 팔아라. 이 말!

흠... 이것도 인연인데 제가 짧게 두가지만 알려드릴께요.

무릎에서 사서 어깨에서 팔라는 말은 . 가격을 보라는게 아니라.
거 래 량
을 보라는 거예요.

거래량이 무릎이면 즉, 스릇 거래가 일어나기 시작하고
대내외 여건이 좋아지면서, 여러가지 지표가 호의적이다. 그리고 뭉ㅅ보다 외환이든, 국내자금이든.
이쪽으로 유입되기 좋은 환경이 조성되고 있고 한동안 지속될 것같다...

이게 무릎입니다.


어깨는 뭘까요? 이건 공브하셔서 직접 깨우치기 바라고.


두번째 조언은...
늘 어떤 자산을 취득해서 운용하고자 할때는
현금흐름이 어떻게 흘러가는지를
시 간 흐 름
에 맞춰서 하나하나 꼼꼼하게 계획읗 하세요.

부루마불 해보셨는지 모르겠네요. 상대가 내가 사둔 땅을 곧 지나갈 것같아요. 그러면 방가로, 빌딩 등을 짓죠.
상대가 너무 멀리 있으면? 그렇죠! 내가 미리 사두는데 쓴 돈에서 수익이 나질 않잖아요
한참있어야 내땅을 지나가고 내 건물에 머물죠.
누군가 내 자산을 사거나 이용한다고 했을 때... 시간이 어떻게되는가 이게 중요해요

제가 부산에 십년 살았는데. 십년전에 팔천짜리 아파트가 최근까지 팔천이었어요. 그리고 최근에 따블ㄹ 올랐죠
저는 따블ㅇ의 수익을 얻는데 십년이 걸렸징. 하지만 오르기 전에 들어왔다면! 이 삼년이죠.
최근 급등하기 시작해서 들어와도 일년밖에 안됬어요. 그럼 그 이전 칠 팔년은 다른 곳에 투자하거나 차라리 은행에 뒀더라면
따따블이 되었겠죠. 최소한으로요.

물론 주거로 이용하면서 겸사로 수익이 난거라서 어패가 있습니다만.

이말을 외하느냐면.
내가 너무나 빠르게 타인이 이용하고, 타인이 사들일 자산을 미리 구입해 놓으면
타인에게 넘겨서 수익이 나기전에... 내가 타인의 자산을 건드려야할 상황이 와요.

부루마불에서 저사람이 내땅을 지날것같아서 미리 투자했는데...언제나 살까하면서 기다리다 보니...
어라라? 돌아서 가네? 가다가 우주여행을 쉬네? 어라라 그냉 지나쳐가네?
반면 나는 얼마 안지나서 ㄱ다른 사람이 자산을 이용하거나, 사게되고....

결국. 투자란건 시간대비 이익으로 봐야하고. 이걸 시간에 대한 이익률로 이해해야 해요.


무릎과 어깨를 읽을 줄 알고,
시간론에 따라 투자사이클을 잘 잡아야 수익의 대문을 지나실 수 있을 겁니다.


ㅇ.ㅇ 강남에 아파트를 차입으로 얻고자 하시는거 같으신데.
본안의 판단에 따라 하실꺼라고 봅니다.
정보나 분석은 누가 거저 해주는게 없어요. 본인이 하시거나
댓가를 치르셔야죠.

물론 제가 그런 개별매물에 일일이 신경을 쓰지는 않습니다. 저하고는 거리가 머네요.
혹신 주변에 누가 좋은 정보랍시고 뭐락 하면.
최소한 직접 그동네를 여러번 가보고, 노트에 매매실거래가와 호가, 급매가, 주인직거래가, 경매가 등등 가격동향이라도
최소한 이런거라도 알아보시고 뭘해도 하시길 조언해드립니다.

무릎어깨, 시간이익.
이게 모든 투자의 가장 기초 중의 기초입니다.